AnasayfaÜyelerimizSıkça Sorulanlarİletişim Bilgileri
 

Duyurular

Türkiye’de Sosyal Konut Olarak Üretilen Toplu Konutlar

Tarih : 24 Kasım 2021

Meriç Üğdül Katmerci

İTÜ Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Programı Doktora Öğrencisi

 

Bir devletin vatandaşlarına sağlaması gereken en temel hizmetlerden biri barınma imkanıdır. Vatandaşların barınma hakkının karşılanmasını sadece başlarını sokacakları bir çatı olarak düşünmemek gerekir. Vatandaşlara barınma imkanı sağlanmasına yönelik olarak aynı zamanda uygun fiyatlı, fiziki olarak erişilebilir, güvenli, yapısal olarak sağlam, temiz ve sakinlerin ihtiyaçları için yeterli konutlar öngörülmelidir. Bunlar, belirli standartları karşılamalı ve insan onuruna uygun olmalıdır. Barınma hakkı, sosyal, ekonomik ve kültürel hak olup Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve 1948 yılında Birleşmiş Milletler Genel Kurulu tarafından kabul edilen İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi’nde güvence altına alınmıştır.  Beyannamenin 25.maddesi “barınmayı herkese uygun yaşam standardı sağlama hakkı” olarak kabul etmektedir.  Herkesin barış, huzur içinde ve haysiyetle yaşamasını sağlamak devletlerin görevidir. Bu hak herkese, gelirlerinden ve ekonomik kaynaklara erişimlerinden bağımsız olarak sağlanmalıdır.  1996 Habitat Gündemi’nde de; “Devletler yeterli konut hakkının tam ve ileriye dönük olarak gerçekleştirilmesini teşvik etmek, savunmak ve sağlamak üzere gereken önlemleri almalıdır” denilmektedir. Böylece devletten konut politikalarını ve uygulamaları hayata geçirmeleri talep edilmektedir  (BM Habitat – Habitat Gündemine göre Konut Hakları).

Sanayi devrimi sırasında küresel konut sorunu ilk kez öne çıkmıştır. İnsanların iş bulmak amacıyla kırsaldan büyük merkezlere göçü, kentleri odak noktalarına dönüştürmüş, kentlerin nüfusları hızla artmış, konut arzı yetersiz kalmıştır. Savaşlar ve ekonomik krizler de tarih boyunca, konut ihtiyacının karşılanmasında devlet müdahalesini zorunlu kılan unsurlar olmuştur (Keleş, 2008). Gerekli konut stoku olmadığı için sağlıksız yaşam koşullarında yaşayan nüfusun katlanarak artması, hastalıkların yayılmasına ve iş gücünün azalmasına da neden olmuştur. Bu koşullar satın alınabilir konut (affordable housing) sağlanması gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Satın alınabilir konutları,   orta  gelir düzeyinden (ulusal veya yerel yönetimler tarafından tanımlanandan) daha düşük olan nüfusun bir kısmı tarafından satın alınabilir konut birimleri olarak tanımlayabiliriz. Öte yandan, genel tanıma bakıldığında, satın alınabilir konut, maliyetlerin hane halkı aylık gelirinin % 30’undan daha azını oluşturduğu “ev; kiralık veya sahip olunan” konut olarak da tanımlanmaktadır (Beaver, 2021).  Bu oran, genel  gelir düzeyine ve bu gelirin ülke içinde paylaşımına bağlı olarak ülkelere göre farklılık gösterir. Satın alınabilir konut, sosyal konuta göre daha geniş bir gelir yelpazesini kapsamakta ve daha yüksek düzeyde gelir düzeyine sahip olan kişiler de  hak sahibi olabilmektedir (Hudson, 1992).  Öte yandan, konut eşitsizliği için potansiyel bir çare olarak görülen sosyal konut genellikle merkezi veya yerel  yönetime ait bir mülk türü olarak kabul edilir. Devletinin veya  kar amacı gütmeyen kuruluşların veya her ikisinin birleşimine ait konutlar olarak üretilirler ve belirli kriterlere göre ve gelir düzeyleri göz önüne alınarak kiralanırlar.

Bu yüzyılın başlarında satın alınabilir konutlar, “yoksullar için konutlar veya sübvansiyonlu konutlar” olarak adlandırılmaktaydı (Davis, 1995). Sosyal konut kavramı hem konutun amacını hem de gerekliliğini  ifade etmesi açısından özellikle Avrupa’da kullanılan bir kavramdır. Bugün ülkemizde devlet konut ihtiyacını “toplu konutlar” yoluyla karşılamaya çalışmaktadır. Devletin kendisi hiçbir konutun mülkiyetini elinde bulundurmasa da konut üretimi ve satışını yönetmekte, kiralama yönteminden ziyade konut sakinlerini ev sahibi yapmayı tercih etmektedir (Sarica, 2012).

Türkiye’de kentleşme politikalarını dört döneme ayırabiliriz: Yeni devletin kurulmasıyla başlayan ve daha sonra sanayinin güçlenmesini de kapsayan 1923-1950 dönemi: Bu dönemde konut ihtiyacının karşılanması genellikle devlet memurlarına yönelik olmuştur. 1950-1980 yıllarını kapsayan dönem: Ülkenin sosyo-ekonomik yapısının değiştirecek büyük ölçekli göç döneminin başlangıcıdır. Bu dönemde konut ihtiyacı kentlere akan göçmenler için ciddi bir sorun olarak ortaya çıkmıştır. 1980-2000 dönemi: Nüfus artışının ve dolayısıyla konut ihtiyacının artmasıyla büyük ölçekli toplu konut uygulamalarının başladığı dönemdir. (Şengül, 2009) 2000’ler sonrası: Konut ihtiyacı artış trendini sürdürürken,  toplu konut üretiminin kar amaçlı bir nitelik kazandığı bir dönemdir.

Birinci Dünya Savaşı’ndan sonra kurulan Türkiye Cumhuriyeti siyasi, ekonomik ve demografik açılardan dinamik bir değişim sürecinden geçti. Bu ilk dönemde kentleşme hızı çok düşük olmasına rağmen bazı konut uygulamaları öne çıkmıştır. 1923’te mübadele neticesinde  Yunanistan’dan gelen Türk göçmenlerin yeniden yerleştirilmesi bunlardan biridir (Sarica, 2012). Bu dönemde, sosyal konutların finansmanı için merkezi bir sistem yoktur. Özel bankalar konut kredisi veremedikleri için farklı kamu kurumları bu konuda sorumluluk üstlenmiş; örneğin, devlete ait Emlak ve Kredi Bankası, bireyleri ev sahibi yapmaya yönelik konut kredisi verme yetkisine sahip tek banka olmuştur. (Özdemir, 2010).  Bu dönemde kredi imkanı yaratabilen bir diğer kurumun Sosyal Sigortalar Kurumu-SSK olduğunu görmekteyiz. Bununla birlikte, bu kurumun konut finansmanındaki rolü asgari düzeyde olmuştur. 1960’lardan 1980’lere kadar genel bankacılık sistemi içinde konut kredilerinin payının %12.7’den  %1.7’ye düştüğü görülmektedir.  (Öncü, 1988). Esasen Sosyal Güvenlik Kurumu fonlarının yapı kooperatiflerini desteklemeleri öngörülmüşse de, Sosyal Sigortalar kurumunun verdiği kredilerden yalnızca SSK üyesi olan ve en az 30 üyeli grup oluşturan işçiler yararlandırıldığından, sistemin çalışan kesimler üzerindeki etkisi sınırlı kalmıştır. 1975 ile 1980 yılları arasında Emlak ve Kredi Bankası ile Sosyal Sigortalar Kurumu’nun konut üretimindeki payı %9 oranında kalmıştır (Öncü, 1988). Öte yandan kentleşme hızı artması ve kentsel nüfusun büyümesi sonucu devlet konut ihtiyacını karşılamakta yetersiz kalmıştır. Düzenli ve yeterli planlama sisteminin olmaması kentlerde gecekondulaşmaya  yol açmıştır.

 

Vatandaşları konut edindirme 1961 Anayasasında da belirtilen bir devlet görevi olmasına rağmen bu alanda pratikte kayda değer gelişmeler sağlanamamıştır. Bu yıllarda devletin sosyal amaçla konut üretimi çerçevesinde politika geliştirmemiş olması eleştiri konusu olmuştur. Gecekondu yerleşimlerinin göz ardı edilmesi ve çıkarılan imar afları dönemin politikası olarak değerlendirilmiştir. (Sarica, 2012). Türkiye’de ne o zaman ve ne de şimdi net ve sistematik sosyal konut politikalarının hayata geçirildiğini söylemek güçtür. (Türk ve Korthals Altes, 2010).

1950-60’lı yıllarda, kooperatif veya devlet destekli sosyal mesken üretimi ile düşük gelirlileri konut edindirmeyi öngören toplu konut projeleri gerçekleştirilmiştir. Örnek olarak 1960’lı yıllarda İstanbul’da nüfusun artması ile yeni yerleşim alanlarına duyulan ihtiyaç sonucunda devlet tarafından sosyal konut yaptırılan Tozkoparan Mahallesi verilebilir. Tozkoparan mahallesi, İstanbul’da gecekondulaşmayı önlemek için hayata geçirilen ilk sosyal konut yapılanması örneklerinden biridir. Mahelleye ilk kurulduğu yıllarda “Sosyal Meskenler” adı verilmiş, daha sonra Tozkoparan adı kullanılmaya başlanmıştır. Çoğunlukla düşük ve orta gelirli işçi ve memurların yaşadığı mahalle  yeşil alanları ile dikkat çekmektedir.  Konutların çevresinde yer alan geniş bahçeler mahalle sakinleri tarafından değerlendirilmektedir. Güngören, Zeytinburnu, Esenler ve Bayrampaşa gibi hafif sanayinin yoğun olduğu mahallelerle çevrili olan Tozkoparan’ın merkezinde yer alan dükkanlardan (bakkallar, kasaplar, eczaneler, cami, birkaç kahvehane ve küçük bir meydan) oluşan bir çarşı da yöre halkının ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Ancak 10 yıl önce Tozkoparan’ın kaderi, 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” Kanunu kapsamında “riskli bölge” ilan edilmesiyle değişmiştir. Söz konusu yasayla mahallede kentsel dönüşümün önü açılmıştır. Buna karşılık mahalle sakinleri 2012 yılında söz konusu karara itiraz edip, sağlam raporu sunmak suretiyle riskli bölge ilanını iptal ettirmişlerdir. (Yeşil Gazete, 2021). Öte yandan kentsel dönüşüm baskısı sona ermemiş, Aralık 2020’de, COVID-19 salgınının ülkeyi etkisi altına aldığı bir ortamda, bölgede yaşayan 900 haneye tahliye bildirimi gönderilmiştir. Mahalle sakinleri “1 ay sonra nereye gidiyoruz?” diyerek  seslerini duyurmaya çalışmıştır (Cumhuriyet, 2021). Mahalle sakinleriyle yapılan röportajlar çeşitli medya organlarında yayınlanmıştır. 30 gün içinde evlerin terkedilmesi talebi, salgın ortamı, kış mevsimi ve ekonomik kriz ortamı eleştiri gerekçeleri olarak öne çıkmıştır. Öte yandan binaların girişine Güngören Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından bildiriler asılıp, “İstanbul Üniversitesi tarafından hazırlanan Durum Tespit Raporu’nda yapıların yıkılacak durumda olduğu, deprem-yangın vb. sebeplerle ağır hasar görme ihtimalinin yüksek olduğu” vurgulanarak, 30 günlük tahliye süresi verilmiştir. Ayrıca bu süre içerisinde tahliye edilmeyen yapıların altyapı hizmetlerinin (elektrik, su, doğalgaz) durdurulacağı, tahliye ve yıkım işlemlerinin ivedilikle yapılacağı ve projenin 2022 yılında bitirilmesinin planlandığı” ifade edilmiştir (Milliyet, 2020). Kentsel dönüşüme ilişkin  projenin web sitesi de aynı dönemde yayınlanmış, “Yerinde ve yeşil dönüşüm, yatay mimari, en küçük daireler 75m2 ve yer altı garaj alanı” unsurları öne çıkarılmıştır (Yenitozkoparan.com web sitesi, 2021).

Evden Haberler. Güngören Tozkoparan’da kentsel dönüşüm sureci hangi aşamada?. Yıkımlar ne zaman yapılacak? https://evdenhaberler.com/gungoren-tozkoparanda-kentsel-donusum-sureci-hangi-asamada-yikimlar-ne-zaman-yapilacak/.

Berkent’in Dunyasi Blogspot. Istanbul’un Gobeginde Yesillikler Icerisinde Bir Mahalle; Tozkoparan. Mart 9, 2019. http://berkentindunyasi.blogspot.com/2019/03/istanbulun-gobeginde-yesillikler.html.

Yeni Tozkoparan. Tozkoparan Yerinde Dönüşüyor. 2021. Yenitozkoparan.com Web Sitesi.

1981’de yasalaşan  2487 sayılı Toplu Konut Kanunu ile devlete ait araziler, düşük gelirli kesimlerin de konut sahibi olabilmelerine destek amacıyla konut kooperatiflerinin gelişimi için tahsis edilmiştir. Yasa ile devlet bütçesinin bu amaçla tahsis edilen %5lik payını yönetmek ve kooperatiflere konut kredisi sağlamak için bir  Toplu Konut Fonu oluşturulmuştur (Dülger, 1987). Toplu Konut Yasası bu dönemde Türkiye’de devletin konut stokunu artırmak için merkezi bütçeden pay ayırarak konut üretimini desteklediği önemli bir adım olmuştur. Bu yeni yasa ile hem konut kullanıcısına hem de konut üreticisine (konut kooperatifleri, kooperatif dernekleri, özel ortaklıklar ve müteahhitler) konut kredileri sağlanmıştır. Bu nedenle, konut arzında konut kooperatiflerinin rolü daha önemli hale gelmiştir (Türk ve Korthals Altes, 2010). Dönemin öne çıkan bir özelliği, 1984 yılında kamu arazileri üzerine inşa edilen yasadışı gecekondu yerleşimlerine verilen ulusal af olmuştur (Bölen, 2004).

1985-90 yılları arasında konut kooperatifleri toplam konut üretiminin %30’unu karşılamıştır. Kredi maliyetlerini karşılamadaki payları ise %77 olmuştur. 1988’den sonra Toplu Konut Fonu’ndaki kısıtlamalar nedeniyle bu pay  %7’ye düşmüştür. Bu durum, konut kooperatiflerinin sayısının azalmasına ve inşaatın tamamlanma sürelerinin 7-8 yıla çıkmasına neden olmuştur (www.toki.gov.tr). Konut üretiminde konut kooperatiflerinin payı 2001 yılında %4,5’e gerilemiş, özel sektörün payı ise %76,5’e yükselmiştir. (Bayraktar, 2007). Sağlık, Çevre ve Konut hakkı başlığı altında, 1982 ve 2017 tarihli Anayasa’larda “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” yazılıdır. Bununla birlikte, somut bir hedef kitlenin belirlenememiş olması bir sorun olarak öne çıkmaktadır. (Sarica, 2012).

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) kuruluş beyannamesinde belirtilen şekilde, “kendi imkanlarıyla bir eve sahip olamayacak veya modern okulları, işyerleri, hastaneleri, camileri ve kütüphaneleri olan bir mahallede yaşayamayacak milyonlarca vatandaşa konut sunmak üzere” 1984 yılında kurulmuştur.  TOKİ’nin kuruluş amacı ağırlıklı olarak düşük gelir grubuna ekonomik ve sosyal konut sağlamaktır. 1990’ların sonunda İstanbul’da düzenlenen Habitat II’nin sosyal politikalar açısından 2000’li yıllara yön verdiğini söyleyebiliriz. Bu konferansın ana mesajı, özellikle ulusal ekonomiyi canlandırmak için düşük ve orta gelir gruplarına barınma sağlanmasının önemi olmuştur (BM Habitat II Raporu).

1993-2002 yılları arasında, devletin mali desteğini düşürmesi konut kooperatiflerinin yönetim açıklarıyla karşılaşmaları, arazi fiyatlarının artması ve arazi bulmakta sıkıntı çekilmesi, bireylerin konut satın alma imkanlarının azalması ile kooperatif projeleri giderek azalmıştır.  2001 de kapatılan Toplu Konut Fonu  ile  konut kooperatiflerinin devletten mali yardım almaları ve kamu arazilerinin tahsisi sonlandırılmıştır. Sonrasında düşük ve orta gelirli nüfusa yönelik konut yapımında söz sahibi tek kurum, Toplu Konut İdaresi olmuştur.

Türkiye’de Avrupa ülkelerine göre daha yüksek arazi geliştirme maliyetleri söz konusu olduğu için ‘mortgage’ sistemi, yüksek faiz oranları ve peşinat yüzdesi nedeniyle düşük ve orta gelirli aileler için uygun bir sistem değildir. Ayrıca, 2007 tarihli Konut Finansmanı kanunu, finansal krediye ihtiyaç duyan kooperatiflerden, ziyade bireyler için cazip olmaktadır. Bu nedenle, kooperatifler yalnızca kendi kaynaklarına ve yüksek faizli banka kredilerine dayanmak zorunda kalmışlardır. Bu çerçevede 1990’ların başında kooperatifler inşaat izinlerinin %20 ini oluştururken, 2005’te %6 ile en düşük seviyeye gerilemişlerdir.  (ICA Konut, 2011).

2008 yılında yetki alanı genişleyen Toplu Konut İdaresi, hemen hemen devlete ait tüm arazilerin imar ve satışını düzenleyen (halihazırda Cumhurbaşkanının onayı ile) ve aynı zamanda kentsel alanlarda yenileme, dönüşüm ve yeni üretimden sorumlu tek kurum olma özelliğini sürdürmüştür. TOKİ tarafından 2002-2010 yılları arasında 500.000 konut inşa etme hedefine ulaşılmış olsa da, bunların çoğunlukla orta-yüksek gelir gruplarına yönelik olduğu belirtilmektedir (TOKİ web sitesi, 2019). TOKİ 2023 yılı sonuna kadar 1.200.000  konutluk proje hedefini gerçekleştirmek ve her yıl 100.000 yeni sosyal konut oluşturmayı hedeflemektedir (TOKİ web sitesi, 2020). Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından da 2019 yılında büyük şehirler hariç olmak üzere konut edinme  koşulları açıklamıştır. (T24, 2019).

OECD’ye göre 2019 yılında, Türkiye’de  yaklaşık 14,2 milyon kişi yoksulluk içinde yaşamaktadır, Mevcut ekonomik krizden ve COVID-19’dan dolayı bugün bu rakamların daha da yükselmiş olduğunu söylemek yanlış olmaz.  2021’de asgari ücretin  2825TL olduğun düşünüldüğünde ailede iki kişinin çalıştığı varsayıldığında 5650TL civarındaki gelir ile aileler diğer tüm giderler ile beraber %10’luk  peşinatı vermekte oldukça zorlanabilecektir. Dolayısıyla, geliri medyan hane halkı gelirinden daha düşük olan nüfus açısından satın alınabilir sosyal konut kavramı bu durumda geçerli olmayacaktır.

Kuruluş amacı düşük gelir grubuna ekonomik ve sosyal konut sağlamak olan TOKİ’nin 2000’li yıllardan sonra amacından uzaklaştığını söylemek mümkündür. TOKİ 2000li yıllardan sonra yasal düzenlemeler ve devlet ortaklıkları yoluyla düşük gelir grubuna arazi temin etme gücüne sahip tek kuruluş olmasına ve milli arazilere dayalı arazi arzına sahip olmasına rağmen uygulamalarının kar odaklı olduğu gözlenmektedir.

TOKI Web sitesi. Sosyal konutlar. http://www.toki.gov.tr. 2021.

Özetle, TOKİ uygulamalarının düşük gelirliler veya ihtiyaç sahipleri için yeterli miktarda satın alınabilir konut sağlayamadığı söylenebilir. Halihazırda yapılmış sınırlı birkaç projenin dışında genellikle göreceli olarak orta yüksek veya yüksek gelir gruplarının satın alabileceği projeler üretilmektedir.

 

 

Kaynaklar:

 Bayraktar, E. (2007). Bir İnsanlık Hakkı Konut. Boyut Yayın Grubu. Kasım, 11, 2007.

Beaver, A. (2021) What is the Difference Between Affordable Housing and Public Housing? https://olympiamanagement.net/2017/08/difference-affordable-housing-public-housing/.

Bölen, F. (2004). “Housing Policy and Housing Systems in Turkey”. Istanbul: AZ ITU Journal of Faculty of Architecture. Vol: 1: 14-31.

Cumhuriyet. Z. Özdilek. https://www.cumhuriyet.com.tr/haber/tozkoparan-sakinleri-hukuki-sureci-baslatti-1808821. 26.01 2021.

Davis S. (1995). The Architecture of Affordable Housing. University of California Press. Haziran, 25, 1995.

Dülger H. (Türkoğlu). (1987) Konut Kooperatiflerinde Konut Üretim Sürecinin Değerlendirilmesi. İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi. 1987 İstanbul.

Hudson P. (1992). The Industrial Revolution. Bloomsbury Academic. Mart, 19, 1992.

ICA Konut Sürdürülebilir Kereste Semineri Yapıldı (2011). Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği. Kasım 16, 2011. Meksika.

Keleş, R. (2008). Kentleşme Politikası, İmge Kitabevi Yayınlari, Ankara.

Milliyet. C.Aslan. https://www.milliyet.com.tr/gundem/tozkoparanda-donusum-sikintisi-6389450. Aralık 26, 2020.

OHCHR Website. The Right to Adequate Housing.

https://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS21_rev_1_Housing_en.pdf. 11.2009. UN, Cenevre, 2009.

 OECD Website. Housing Amid Covid-19: Policy Responses and Challenges. https://read.oecd-ilibrary.org/view/?ref=135_135322-lju8yj5sib&title=Housing-Amid-Covid-19-Policy-Responses-and-Challenges. Temmuz, 22.2020.

Öncü, A. (1988). The Politics of the Urban Land Market in Turkey: 1950-1980. International Journal of Urban and Regional Research. Mart 1988.

Özdemir, D. (2010). Kentsel Dönüşümde Politika, Mevzuat, Uygulama: Avrupa Deneyimi, İstanbul Uygulamaları. Nobel Yayın Ankara. Ekim, 2010.

Sarica, S. O. (2012). Turkish Housing Policies : A Case Study on Mass Housing Provision in the Last Decade. University of Louisville. Aralık, 2012.

Şengül, T. (2009). Kentsel çelişki ve siyaset: Kapitalist kentleşme süreçlerinin eleştirisi. Ankara: İmge Kitabevi.

Türk.S.S, Korthals Altes, W.K. (2010). The Planning System and Land Provision for Social Housing in Turkey. Housing Finance International. Fall 2010.

TOKI Web site. https://www.toki.gov.tr/en/background.html. 2019.

T24. 50 Bin Konut için TOKI’ye 621 Bin Başvurusu. https://t24.com.tr/haber/50-bin-konut-icin-toki-ye-621-bin-basvurusu,816525. Nisan 12, 2019.

UN Habitat II (1996). Report of the United Nations Conference on Human Settlements. Haziran 1996.

Yeni Tozkoparan (2021). Tozkoparan Yerinde Dönüşüyor. Yenitozkoparan.com Web Sitesi. 2021.

Yeşil Gazete. Elif Ünal. https://yesilgazete.org/tozkoparanda-tencere-tava-adil-kentsel-donusum-talebi-icin-caliniyor/. Şubat, 5, 2021.

 

 

Etkinlikler
 
Yayınlar
 
Diğer Yayınlarımız
 
Video Galerisi
 
Fotoğraf Galerisi
 
 
 
Üye Belediyelerimiz
 
 
Anasayfa ÜyelerimizBirlik HakkındaSKB HaberleriÜye Belediye HaberleriYayınlarFotoğraf Galerisiİletişim Bilgileri
© 2005-2020 Türkiye Sağlıklı Kentler Birliği. Tüm hakları saklıdır.